本以为签了认购合同、预交了首付款就能十拿九稳地在郑州有了自己的“窝”，却没想到在签正式购房合同时遭遇“霸王条款”，倍感“心累”要求解约退钱又陷入开发商的“拉锯战”中，郑州的王先生买房时就遇到了这样的“糟心事”。2020年3月26日下午，在河南省郑州市惠济区人民法院执行法官的努力下，王先生拿回了共计33万余元的首付款及利息。
2018年10月，王先生通过实地了解看中了某房地产公司开发的位于郑州市的一处楼盘。随后在置业顾问的推销下，王先生在售楼部与某房地产公司签订了《房屋认购合同》，合同中约定，王先生购买建筑面积为90㎡的商品房一套，总房款1247041元；认购合同签订同时，王先生支付定金2万元作为立约担保，该定金自双方签订《商品房买卖合同》后自动转为房款。签订认购合同当天，王先生就如约支付了定金、首付款、维修基金等共计382869元。
随后，该房地产公司多次打电话催促王先生前往售楼部签订正式购房合同，否则将与王先生解约，并将房屋另行处置，定金不予退还。然而此时王先生却表示，自己不愿意再买这套房子了。“他们置业顾问给我打电话说，签合同时一定要签订补充协议，否则就不给签，还算我们违约。然而这补充协议之前见都没见过，而且合同里房子还涨价了，这不是‘霸王条款’么。”王先生称，开发商的一系列“骚操作”让他倍感闹心。随后，他正式向某房地产公司发出了退款申请书，要求退还预交的首付、维修基金等费用，待首付款及维修基金等退还后，解除双方签订的《认购合同》，放弃认购合同的权力及义务。然而某房地产公司却以王先生违约在先，要求返还定金等均无法律及合同依据为由拒绝返还。
王先生无奈之下起诉到了法院。惠济法院经审理认为，房屋认购合同是商品房买卖合同双方在签署商品房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购合同时，真正的买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购合同，仍需双方另行签订商品房买卖合同。本案中，王先生与某房地产公司签订的《房屋认购合同》未涉及到商品房的交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺等主要内容，故该合同系商品房买卖合同的预约合同。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下进行协商，为最终订立正式的本约创造条件。在王先生与某房地产公司订立正式的《商品房买卖合同》过程中，王先生对补充协议部分条款存有争议，双方协商后仍未达成合意，导致双方最终未能签订《商品房买卖合同》，双方对此均不存在过错。且王先生已向某房地产公司发出退款申请书，要求退还交纳的首付款及维修基金，系表示其不再履行认购合同确认的义务。遂依照相关法律规定，判令某房地产公司退还王先生所支付的首付款等共计382869元，并支付相应期间内的利息。
由于判决生效后，某房地产公司并未履行，王先生向惠济法院申请了强制执行。
案件进入执行阶段后，执行法官向某房地产公司送达了执行通知书、财产报告令等法律文书，并敦促其主动履行生效法律文书所确定的义务。然而，某房地产公司既不主动向法院报告财产，也不主动履行。执行法官经查询，发现某房地产公司一银行账户内有少量财产，便对该账户进行了冻结。3月24日，执行干警发现，该账户内有了可供执行的财产，遂立即进行了划扣，并于3月26日将执行款发放给了申请执行人王先生，案件得以圆满执结。
【法官提醒】签订预售合同需谨慎
执行法官随后表示，近年来，随着房地产市场的升温，预售已逐渐成为商品房销售的一种重要方式。在此种模式下，购房者与开发商在签订正式预售合同之前往往要先签订一份房屋预售认购合同或认购书。然而后续双方如出于种种原因未能签订正式的房屋买卖合同，往往会因此引发一系列的纠纷。常见的如预售时缴纳了定金，后续无法订立正式购房合同时，对定金是否返还或是否双倍返还发生争议等。
为此，执行法官提醒广大购房者，在签订预售合同时，一定要“三思而后行”，除事先审查开发商是否已具备一定的资质或符合预售条件外，还应仔细阅读合同条款，检查合同内容是否真实准确、双方权利是否平等，对于不能理解或不能接受的“霸王”条款等当场提出异议。同时，不要被楼盘五花八门的宣传手段和颇具吸引力的“描述”“迷了眼”，对于销售人员的给予优惠价格等口头承诺，不妨明确写入认购书，并一并写明一旦这些承诺不能实现的法律后果，对于容易引发纠纷的定金的退还等一方违反合同义务所应当承担的违约责任等也进行清楚明确的约定。还要注意妥善留存宣传资料、付款凭证、双方往来电话等关键证据，从而最大限度地避免因一时“头脑发热”，给自己带来不必要的经济损失。（杨晓冰 鲁维佳）
