文/欢喜有约＆乡泽暖心
摘 要
本文聚焦于后疫情时代房地产市场的发展态势，深入剖析房价持续走低的多重原因，包括供需关系失衡、政策调控影响、经济环境变化以及金融政策调整等。通过对这些因素的综合分析，预测未来五年房地产房价走势，并探讨房地产市场回归正常价格的可能性及时间节点。同时，针对普通老百姓购房时机的选择提供建议，旨在为购房者在复杂多变的房地产市场中做出合理决策提供参考依据。
关键词
房地产市场；房价走势；购房时机；政策调控；经济环境
一、引言
房地产市场作为国民经济的重要支柱产业，其稳定发展对于经济增长、社会稳定以及居民生活质量的提升具有举足轻重的作用。然而，近年来房地产市场风云变幻，房价走势成为社会各界广泛关注的焦点。特别是在后疫情时代，房价呈现出持续下降的趋势，引发了人们对房地产市场未来走向的诸多猜测和担忧。普通老百姓作为住房的主要需求者，面对房价的波动，常常陷入困惑，不知何时才是购房的最佳时机。同时，城投公司在房地产市场中的角色也引发了争议，有人认为城投公司在一定程度上影响了房价的正常波动。因此，深入研究房地产市场的现状，准确预测未来房价走势，为老百姓提供合理的购房建议，具有重要的现实意义。
二、房价持续走低的原因分析
2.1 供需关系失衡
随着城市化进程的推进，过去几十年间房地产市场经历了快速发展，房屋供应量大幅增加。特别是在一些二三线城市，由于前期对房地产市场前景过于乐观，大量土地被开发，新建住宅项目如雨后春笋般涌现。然而，与之相对的是，需求端却未能跟上供应的步伐。一方面，经济增长放缓使得居民收入增长受到影响，购房能力下降，许多人对购房望而却步。另一方面，人口增长速度逐渐放缓，甚至在部分地区出现了负增长，加上城市化进程逐渐稳定，新增购房需求减少，导致市场上房屋供过于求的局面日益突出。这种供需关系的失衡是房价持续走低的重要基础原因。
2.2 政策调控影响
为了遏制房价过快上涨，促进房地产市场的平稳健康发展，政府出台了一系列严格的调控政策。限购政策限制了购房人群的范围，使得一些不符合条件的购房者被排除在市场之外；限贷政策提高了购房门槛，增加了购房者的首付压力和贷款难度；限售政策则限制了房屋的流通性，降低了房产的投资属性。这些政策的实施有效地抑制了投机性购房需求，减少了市场上的非理性购房行为。同时，“房住不炒”的定位也深入人心，进一步引导市场回归理性。在政策的持续调控下，房价上涨的动力被削弱，逐渐进入下行通道。
2.3 经济环境变化
全球经济的不确定性增加对国内经济产生了深远影响，经济增长面临一定压力。企业盈利能力下降，导致就业市场不稳定，裁员降薪现象时有发生，居民收入预期降低。在这种情况下，人们对未来经济形势感到担忧，更加谨慎地对待消费和投资，购房作为一项大额支出，自然也被许多人推迟或搁置。此外，疫情的爆发对经济造成了巨大冲击，虽然疫情得到控制后经济逐渐复苏，但仍需要时间来恢复元气，这也在一定程度上影响了房地产市场的需求，使得房价承受着下行压力。
2.4 金融政策调整
金融政策的变化对房地产市场有着直接而显著的影响。央行对货币政策的调整，使得市场利率波动频繁。利率上升时，购房者的贷款成本大幅增加，这不仅增加了购房的经济负担，还降低了购房者的购买力。同时，金融机构对房地产行业的信贷政策也在不断收紧，开发商的融资难度加大，融资成本提高。这使得开发商面临资金链紧张的困境，为了回笼资金，不得不采取降价促销等手段，从而推动房价下降。
三、利率下降对房地产市场的刺激作用分析
3.1 购房成本降低
房贷利率的下降最直接的影响就是降低了购房成本。以一笔100万元、30年期的商业贷款为例，若房贷利率从3.9%降至3.3%，根据等额本息还款法计算，月供金额将从4717元降至4380元，每月可节省337元。看似每月节省的金额不多，但在长达30年的还款周期中，累计节省的利息支出将近12万元，这对于普通家庭来说是一笔相当可观的费用。购房成本的降低使得更多人有能力承担购房的费用，购房门槛随之降低，这在一定程度上刺激了购房需求。
3.2 购房意愿提升
随着月供金额的减少，购房者的心理预期变得更加积极。原本那些因为还款压力过大而处于观望状态的购房者，在面对更低的利率时，会更倾向于提前入市。这种心理变化在市场上具有传导效应，一部分购房者开始行动后，会带动更多人关注房地产市场，形成购房热潮，从而提升市场的活跃度。特别是对于一些改善型住房需求者来说，房贷利率下降意味着他们可以负担更高额度的贷款，在相同的还款能力下，能够申请更多贷款购买面积更大、居住环境更优的房产，实现居住品质的提升。
3.3 市场供需关系调整
房贷利率下降吸引更多人进入市场，激活了市场需求，这有助于缓解房地产市场的库存压力。当需求增加时，市场供需关系逐渐趋于平衡，房价有望保持相对稳定。在供需关系调整的过程中，既可以避免因市场过度低迷导致房价大幅下跌，也能防止因需求过度集中而引发房价过快上涨的局面，有利于房地产市场的健康可持续发展。同时，房地产市场的复苏也会带动上下游产业的发展，如建筑、装修、家电、家具等行业，促进经济的整体增长。
3.4 刺激效果的局限性
尽管利率下降对房地产市场有明显的刺激作用，但这种刺激效果并非万能的，也存在一定的局限性。在经济不景气、居民收入增长放缓的情况下，即使房贷利率降低，购房者可能仍然会因为对未来收入的担忧而选择持币观望。此外，不同城市的房地产市场情况千差万别。在一些三四线城市，由于库存高企、人口外流等因素，即使利率下降，也难以从根本上扭转供过于求的局面，对房价的提振作用有限。而在一线城市和部分热点二线城市，虽然购房需求相对旺盛，但政策调控也更为严格，政府会通过限购、限贷等手段防止房价过快上涨，这也在一定程度上限制了利率下降对房价的刺激效果。
四、未来五年房地产房价走势预测
4.1 短期走势（1 - 2年）
在未来1 - 2年内，房地产市场仍将处于调整阶段，房价大概率会继续保持稳定或略有下降的态势。一方面，前期积累的房屋库存需要时间消化，市场供大于求的局面难以在短期内得到根本性改变。尽管利率下降等政策措施会刺激一部分购房需求，但需求的增长速度相对缓慢，难以快速消化大量库存。另一方面，政策调控仍将持续发挥作用，“房住不炒”的定位不会改变，政府会继续通过各种政策手段稳定房价，避免房价出现大幅波动。同时，经济复苏的步伐虽然在加快，但仍存在一定的不确定性，居民收入增长也需要一个过程，这都将对房价产生一定的抑制作用。
4.2 中期走势（3 - 4年）
从中期来看，随着经济的逐步复苏和稳定发展，居民收入水平有望逐步提高，购房能力也将随之增强。同时，利率下降等政策的持续发力，将进一步刺激购房需求的释放。在需求逐渐增加的情况下，房地产市场的供需关系将得到进一步改善。预计在未来3 - 4年，房价将逐渐企稳回升，但回升的幅度不会太大，将呈现出温和上涨的态势。部分城市可能会因为人口流入、经济发展等因素，房价上涨的速度相对较快，但整体市场仍将保持平稳。
4.3 长期走势（5年及以后）
从长期来看，房地产市场将逐渐回归到正常的发展轨道，房价也将趋于稳定。随着城市化进程的进一步推进，人口流动将更加合理，城市之间的发展差距将逐渐缩小。在供需关系基本平衡、政策调控成熟稳定以及经济持续健康发展的背景下，房价将与居民收入水平和经济发展状况相适应，保持相对稳定的状态。同时，随着住房保障体系的不断完善，保障性住房的供应将不断增加，这也将对房价起到一定的稳定作用，使得房地产市场能够更好地满足人们的居住需求。
五、城投公司在房地产市场中的角色与影响
5.1 城投公司的拿地行为分析
在房地产市场中，城投公司常常扮演着土地市场托底者的角色。当房地产市场低迷，房企拿地意愿低迷时，城投公司为了维持土地市场的稳定，往往会大量拿地。2023年全国城投拿地占比超40%，这种现象在一些城市尤为明显。然而，城投公司拿地并非是为了单纯的炒房。一方面，城投公司拿地后，部分土地用于抵押融资，以维系城市基础设施建设投资，这对于城市的发展和建设具有重要意义。另一方面，城投公司会通过开发保障房、租赁房等项目，完成政府下达的政策任务，满足中低收入群体的住房需求，在一定程度上促进了住房市场的公平性和稳定性。
5.2 城投公司对房价的影响
从表面上看，城投公司持有大量房源，在某些情况下可能会给市场带来房价波动的担忧。例如，济南城发集团大规模抛售房源导致楼盘价格跳水。但从整体和长远来看，城投公司持有的大量房源未来更可能通过房票安置、保障性住房转化等方式进行消化。这种转化方式形成了政府回购、低价配售的循环，客观上缓解了房价下行压力，有助于稳定房价。同时，城投公司参与房地产市场开发建设保障房和租赁房，增加了住房市场的有效供给，丰富了住房供应结构，从根本上促进了房地产市场的稳定发展，而并非是推动房价上涨或扰乱市场秩序。
5.3 对城投公司行为的思考
虽然城投公司在房地产市场中起到了一定的积极作用，但也需要警惕其背后可能存在的风险。城投公司大量拿地和开发项目，可能会导致地方债务与房产库存的风险传导。因此，需要通过财税改革、住房体系重构等措施，逐步化解可能出现的结构性问题。同时，要加强对城投公司的监管，规范其市场行为，使其更好地服务于房地产市场的稳定和发展，以及城市建设的需要。
六、房地产市场回归正常价格的探讨
6.1 正常价格的界定
房地产市场的正常价格应是在市场供需关系基本平衡、经济健康发展、居民收入与房价相匹配的情况下所形成的价格水平。正常价格不仅要满足房地产企业的合理利润需求，保证房地产市场的可持续发展，还要让普通老百姓能够通过合理的储蓄和贷款负担得起住房，实现“居者有其屋”的目标。从宏观经济角度来看，房价收入比是衡量房价是否正常的一个重要指标。一般认为，合理的房价收入比范围在4 - 6之间，即家庭购房总价与家庭年收入的比值在这个区间内较为合理。当然，不同地区由于经济发展水平、人口密度、资源禀赋等因素的差异，合理的房价收入比也会有所不同。
6.2 回归正常价格的时间预测
房地产市场回归正常价格是一个复杂的过程，受到多种因素的影响，因此很难准确预测具体的时间。从目前的市场情况来看，如果经济能够持续稳定复苏，供需关系进一步优化，政策调控保持稳定且有效，预计在未来3 - 5年，房地产市场有望逐渐回归到正常价格区间。在这个过程中，一线城市和热点二线城市由于经济基础雄厚、人口吸引力强，可能会率先实现房价的合理回归；而三四线城市则需要更长的时间来调整，特别是那些人口持续外流、产业发展相对滞后的城市，可能需要5 - 10年甚至更长时间才能使房价回归到合理水平。
6.3 促进房地产市场回归正常价格的措施
为了促进房地产市场尽快回归正常价格，政府、企业和社会各方需要共同努力。政府应继续坚持“房住不炒”的定位，保持政策的连续性和稳定性，加强对房地产市场的监管，防止投机炒房行为的反弹。同时，要加大保障性住房的建设力度，完善住房保障体系，增加保障性住房的供应，满足中低收入群体的住房需求，平抑房价。企业应合理调整开发策略，根据市场需求优化产品结构，控制开发成本，提高产品质量，以适应市场变化。此外，社会各界应树立正确的住房消费观念，理性看待房价波动，避免盲目跟风购房或投资。
七、老百姓购房时机选择建议
7.1 自住需求购房者
对于以自住为目的的购房者来说，购房时机的选择应主要考虑自身的实际需求和经济状况。如果目前有稳定的收入来源，能够承担得起购房后的房贷压力，并且已经找到了合适的房源，那么不必过于纠结房价的短期波动，随时都可以购房。因为自住购房者的主要目的是满足居住需求，而不是追求房产的投资收益。在选择房源时，要综合考虑房屋的地理位置、周边配套设施、户型结构、房屋质量等因素，选择最适合自己和家人居住的房子。
7.2 投资需求购房者
对于有投资需求的购房者来说，购房时机的选择则需要更加谨慎。由于房地产市场的投资风险逐渐增加，投资回报率逐渐降低，投资者需要充分考虑市场风险和自身的风险承受能力。在未来一段时间内，房地产市场的投资机会相对有限，投资者应避免盲目跟风投资。如果确实有投资需求，可以关注一些经济发展前景好、人口流入量大、政策支持力度大的城市和区域，选择优质的房产项目进行投资。同时，要合理控制投资比例，分散投资风险，避免将全部资金集中在房地产投资上。
7.3 综合考虑市场因素
无论自住还是投资需求的购房者，都需要密切关注房地产市场的动态和政策变化。关注房价走势、利率调整、政策调控等因素的变化，及时了解市场信息。在房价下跌或利率下降时，购房成本会相应降低，可能是一个较好的购房时机。同时，要关注房地产市场的供需关系变化，如果某个地区房屋供应量大幅增加，而需求相对稳定或减少，房价可能会有进一步下降的空间，此时购房者可以适当观望。相反，如果某个地区需求旺盛，而供应相对紧张，房价可能会上涨，购房者则需要根据自身情况及时做出决策。
八、结论
综上所述，后疫情时代房地产市场房价持续走低是供需关系失衡、政策调控、经济环境变化以及金融政策调整等多种因素共同作用的结果。利率下降对房地产市场具有一定的刺激作用，但也存在局限性。未来五年房地产房价走势将呈现出短期稳定或略有下降、中期企稳回升、长期趋于稳定的态势。城投公司在房地产市场中扮演着重要角色，其行为对房价既有稳定作用也需警惕潜在风险。房地产市场回归正常价格需要一定时间，预计3 - 5年部分城市有望实现，老百姓在购房时应根据自身需求和市场因素综合考虑购房时机。在复杂多变的房地产市场环境下，购房者应保持理性，做出明智的决策，以实现自身的住房目标和投资规划。同时，政府和社会各界应共同努力，促进房地产市场的平稳健康发展，使其更好地服务于经济社会发展和人民生活。
作者简介
文/欢喜有约，青海乐都人。出生于80年代。中国民主建国会会员，建造师、工程咨询师。曾在《河湟》、《柳湾》《税务学习》等文学杂志发表过作品，作歌词《纳顿之光·黄河谣》、《世界第一碗》、《梦飞扬》等。系乐都区作协会员，《都市头条》“欢喜有约”专栏主编。
文/乡泽暖心，中国中小商业企业协会专家咨询委员，中国乡村发展协会专家，青海师范大学法学与社会学学院实务导师，青海省税务学会副秘书长，企业法律顾问，经济师。发表散文在《河湟》杂志文章《土族儿女，笑靥如花绽》等。
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