你有没有过这样的经历?按时足额交着物业费,却总觉得自己成了“被管理对象”:探亲车辆被拦在小区门外、公共收益一笔糊涂账、报修问题迟迟得不到回应、甚至遭遇物业以停水断电方式催缴费用……
如今
这些困扰全国亿万家庭的,物业矛盾与民生点
迎来了顶层设计的根本性变革
近日,从2026年全国两会传来重磅消息:住房和城乡建设部已正式明确,采纳全国人大代表樊芸提出的“将‘物业管理’修改为‘物业服务’”的建议,将立即启动《物业管理条例》修订工作,同步完成国民经济行业分类、统计目录中相关表述的调整,实现从法规名称到行业定位的全面更名。3月7日,在十四届全国人大四次会议上海代表团小组会议上,全国人大代表、上海市城市更新专家委员会副主任樊芸正式提出建议:将《物业管理条例》更名为《物业服务条例》,把国民经济行业分类中的“物业管理”统一调整为“物业服务”,从顶层设计厘清物业与业主的权责边界,让产权所有人真正感受到“主人翁”地位。
3月9日,建议提出仅隔48小时,住建部工作人员便主动致电樊芸代表,明确答复其建议已被全面采纳,相关条例修订与行业规范调整工作将立即启动。
两字之差,绝非文字游戏而是定位的根本反转
事实上,从“管理”到“服务”,看似一字之差,背后却是物业行业核心定位的彻底颠覆,是对业主与物业权责关系的全面重塑
我国《民法典》早已在第二十四章专章设立“物业服务合同”,全篇统一使用“物业服务”“物业服务人”表述,明确了物业服务的契约属性——物业服务合同,是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施维修养护、环境卫生和相关秩序管理维护等服务,业主支付物业费的合同。
但此前施行20余年的《物业管理条例》,名称与核心表述仍沿用“管理”二字,不仅与《民法典》的规范表述存在偏差,更让部分物业公司陷入了“管理者”的角色错位,把业主当成了“被管理对象”,这也是多年来物业与业主矛盾频发的核心根源。
此次更名,从行政法规层面实现了与《民法典》的全面衔接,彻底消除了法律认知与执行层面的偏差,让“业主花钱买服务”的契约本质,有了更清晰、更统一的法规支撑。
这次调整,从制度源头明确了一个核心事实:物业只有做为服务的权力,没有物业想干什么就干什么的权力,物业以后干什么比需经过大部分业主同意才行,业主是小区的所有权人,物业是花钱卖来服务业主的。而不是来管理的、这充分说明业主是真正的主人;管理权在业主手中,物业是受业主委托、收取服务费用的乙方,是服务提供者,而非“管理者”。
物业的所有权限,均来自业主的委托与物业服务合同的约定,不存在任何超越合同的“天然管理权”。这意味着,今后物业再也不能以“管理”为由,随意限制业主出入、管控业主合法权益、越界干涉业主生活。
正是源于基层调研中发现的真实民生难题:一位70多岁的市民,每次开车送独居的老母亲回老旧小区,都会被物业以车位紧张为由拦在门口,即便只是临时放下老人就走,也屡屡被拒。
而这样的小事,在全国无数小区反复上演。门禁变“关卡”、车位成“敛财工具”、服务打折扣、收费不透明、公共收益被侵占、业主维权举步维艰……背后的核心问题,正是物业角色的错位。
从“管理”到“服务”的转变,就是要从根源上扭转这种错位,让物业回归服务本位,虽没有管理权但是服务业主不能少,把业主的居住体验和合法权益放在首位。
维权更有底气,权责边界更清晰
新规明确了物业的服务属性,今后物业以“管理”为由越界侵权、限制业主合法权益的行为,物业只能服务好业主就行了,物业对业主没有任何管理权限了。
都将有明确的法规约束,业主的维权之路将有更坚实的法律支撑,再也不用忍气吞声。
公共收益更透明,糊涂账将被终结
小区电梯广告、外墙海报、公共车位租金、快递柜进场费等公共收益,本就属于全体业主共有。服务定位的明确,将进一步推动公共收益监管细则的落地,强制要求单独建账、定期公示、专款专用,杜绝物业私自截留、挪用业主共有资产的乱象。
倒逼服务升级,收费与服务必须匹配
当行业核心评价标准从“管控力”转向“服务力”,物业公司必须主动提升服务质量、优化服务体验,才能赢得业主的信任与认可。这将彻底打破“服务越差、收费越乱、业主拒缴、服务更差”的物业,业主有权进行取缔或更换物业,拒绝恶性循环,推动行业形成“优质服务、合理收费、良性循环”的健康生态。
行业准入与退出机制更顺畅
服务定位的锚定,将进一步完善物业企业信用评价体系,畅通业主选聘、解聘物业公司的渠道,服务差、口碑差的物业企业,将更快被市场淘汰。(记者宋文华)

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