关于提请纠正新世纪花苑物业管理乱象并依法依规继续推进业主委员会换届选举工作的紧急报告

中共长沙市纪委、监委：

我们是长沙市天心区新世纪花苑小区业主、小区临时党支部及第四届业主委员会换届选举筹备组成员。在新一届业委会换届选举推进过程中，由于商住混合小区的特殊历史遗留问题及基层指导单位的不作为，导致小区治理完全陷入死局。现就小区面临的严重生存困境、安全隐患，以及对城南路街道办事处、白沙井社区居民委员会在履职过程中的严重失职行为，向贵委进行正式反映，并恳请上级予以高度重视，迅速核查并督促整改，切实保障居民基本生活安全与合法权益。

一、 小区基本概况及治理僵局现状

新世纪花苑地处长沙市核心地段（芙蓉中路与劳动西路交汇处），紧邻贺龙体育广场，整体建成楼龄均已超过20年。小区由住宅区（2号栋回龙居、红龙居、卧龙居；3号栋神龙座、金龙座、玉龙座）及商业楼宇（1号栋新世纪大厦、4号栋华侨国际）组成，属典型的商住混合小区。

目前，由于小区建成年限已久，各类配套公共设施设备年久失修、老化破损问题突出：建筑外墙破损，渗漏严重；安防监控系统大面积缺失、瘫痪无法使用；消防设施设备老化且不达标；地下车库坑洼不平、潮湿昏暗；中心花园假山垮塌、水景系统瘫痪；绿化植被大面积枯萎、公共绿地被违规侵占；多数楼宇入户门厅、公共楼道破旧不堪。小区居住环境、配套设施及管理品质亟须实施全面整改与提升，其现状与贺龙体育中心周边作为城市核心地标的形象定位存在严重不符。

小区历经三届业主委员会治理，其中第三届业主委员会履职后期完全失能瘫痪（期间小区因电梯合同纠纷致已到报废年限的电梯无法得到更换被湖南都市频道曝光），未依法依规组织开展换届选举工作，导致业委会岗位空缺长达数年。目前，小区物业服务合同已到期近三年，物业服务水平低下，公共收益未按规定进行公示，物业专项维修资金申请使用主体混乱、流程不规范、缺乏透明度，业主合法权益无法得到有效保障，小区物业管理与日常治理均处于混乱无序状态，存在严重的管理漏洞与安全隐患。

二、 基层单位履职不当及涉嫌利益关联的具体事实

在长达三年的治理空窗期及最近两次换届选举过程中，城南路街道及白沙井社区不仅未能有效解决混乱，反而表现出 “指导不力”与“过度干预”并存的异常现象，具体事实如下：

1. 底数摸排不清，失联业主数量惊人，导致选举基础先天不足

在最近一次换届选举中，依据相关规定，街道办事处应提供准确的小区业主清册，但街道提供的669名业主清册中，竟有高达170户近三分之一业主处于“失联”状态。作为最基层的管理单位，街道社区在日常网格化管理中未建立有效的业主联系机制，导致换届选举筹备组从一开始就面对庞大的“无效票权”，这直接为后续双三分之二比例无法达标埋下了伏笔。

2. 违规叫停延期程序，剥夺业主法定表决权

本次换届选举小区住宅区业主投票参与率高达80%（远超法定线），但由于商业楼（长房集团、中粮可口可乐、方正证券等上市公司及原国美电器楼层等）产权分散且多空置、抵押，或需经过上市公司董事会层层审批用章，导致商业区投票率不足30%。在“住宅+商业”捆绑投票的旧模式下，因商业楼业主无法有效表决，导致选举因44票之差及面积不足而流产。商业区的公司产权人因公章审批流程长、董事会召开难，即便愿意投票也无法在15天内走完流程，这是导致票权浪费的主要原因。

面对因商业区公司业主用章流程耗时导致的投票时间不足问题，筹备组依法依规向街道、社区提出延长投票期限的申请，以便商业区公司业主能够完成内部审批流程。然而，街道社区仅以“有个别业主投诉”为由，强行叫停投票延期工作，拒绝给予上市公司必要的流程周转时间。这一做法实质上剥夺了商业区大业主的投票权利，也直接导致了住宅区80%业主的民意被少数无效票权绑架。

为物业服务企业站台，为换届选举设置障碍

街道、社区违规反对在业主议事规则中已有约定和《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》中也有明确认可的“选票送达即参与”计票规则；事前不向业主公告公示，临时将裙楼商铺纳入投票专有面积，涉嫌故意乱作为，刻意抬高业主大会表决门槛和达标难度。

涉嫌与物业服务企业利益勾连

自小区建成以来，历经三届业主委员会，其中第三届业委会在履职后期涉嫌严重渎职或以权谋私，在处理老旧电梯更换事宜中，相关委员擅自同意中标单位以“澄清函”方式变更合同核心条款（将进口件更换为国产件），引发长达三年的合同纠纷，直接导致小区电梯更换停摆、公共收益账目混乱、维修资金使用不明。在此期间，街道、社区未能履行法定监管职责，未能及时组织业委会换届选举，致使小区长达近三年处于业委会空缺、管理失序的混乱状态。

选择性处理相关投诉，破坏选举公平性

街道、社区对小区业主反映的物业公司工作人员打电话给大面积产权业主承诺减免物业费以换取业主不参与投票的投诉置之不理。相反却对子虚乌有、别

有用心的投诉不辨真伪，以此为借口阻断投票延期，严重破坏选举的公平公正。

6.对小区关注度较高的公共收益监管不力

根据2025年颁布的《长沙市住宅小区公共收益管理工作指引（试行）》之规定，每年3月底前，收益管理人必须公布上一年度的收支情况，且公示期不少于30天。但新世纪花苑小区多年来从未公布公共收益明细，面对小区业主的不断投诉，街道、社区未切实履行《指引》规定之相关监督职责，导致小区公共收益成为一笔糊涂账。

当前，业主们普遍认为，街道、社区未站稳人民立场，忽视民生诉求，在小区治理上指导不力，部分基层工作人员与现有物业服务企业或存在利益输送，意图维持现状以保住既得利益（如侵占公共收益、违规使用维修基金等）。

三、 紧急诉求与法律依据

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第二百七十七条：地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》第四十六条：业主可以以栋、单元为单位，共同决定本单位范围内物业管理事务。

2026年国家关于“推动住宅小区分栋自治、破解商住混合小区治理难题”的相关新政策精神。

具体请求：

请求上级部门介入调查：恳请市住建局、市纪委对城南路街道及白沙井社区在新世纪花苑治理中的履职不当行为，以及是否存在与物业公司利益输送的问题进行专项调查。

2.依据本次业主委员会换届选举投票结果，申请成立本小区业主委员会，具体情况说明如下：

一是本小区对应维修基金的业主票权总数为693个，剔除经核实的失联业主票权170个后，实际有效票权基数为523个。本次选举共收回有效投票418个，投票率达80%。

二是根据《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》及本次业主大会审议通过的《业主议事规则》等相关规定，明确“送达即视为参与”。已通过电话联系确认或已送达选票但未反馈投票意见的业主，均计入本次选举的参与投票范围。

综上，本次业主委员会换届选举的参与投票票权数、参与建筑面积均超过全体业主票权数及建筑面积的三分之二，且同意成立业主委员会的票数占参与投票票数的过半数，完全符合业主委员会成立的法定及约定条件。

中华人民共和国第十九届全国运动会即将在长沙举办，届时贺龙体育中心将作为全运会赛事的分会场亮相全国。新世纪花苑作为与体育中心配建的核心小区，当前管理混乱、环境破败的现状，将严重影响长沙城市形象与赛事品质，亟须尽快破解治理。

特此报告，恳请批复！

新世纪花苑小区临时党支部

小区业委会换届选举筹备组

小区业主代表

2026年4月11日

联系人：倪建军

电话：1577319****