(中国时事新闻编辑张添强,通讯员大律)
辽宁省高级人民法院近日作出终审判决:立即解除查封、涤除抵押登记,开发商协助办理产权手续,依法守护购房消费者合法权益
2013年8月,市民孙莹(化名)花费500万元在大连高新产业园区一小区全款购置一套房产,此小区距大连跨海大桥南瑞,依山傍海,风景秀丽,令孙莹没想到的是,她交纳全部购房款后,开发商将商品房交付给孙莹占有、使用不久,开发商却偷偷地又将她购买的房子连同小区其他50余套商品房抵押登记在某银行名下,从该银行贷款2亿元,由于开发商未按时还贷款,银行将开发商起诉到大连市中级人民法院,并将孙莹购买的这套商品房查封。
孙莹和其他业主多次找开发商理论,开发商的工作人员称,公司尽快偿还银行贷款,然后解除抵押,再帮助孙莹等业主办理产权登记。没想到,一拖就是10年多,开发商借款2亿元本金未还,加上利息和延迟履行违约金,现在欠款快3亿元了。
去年春节前,大连市中级人民法院执行法官到小区张贴《公告》,要求业主腾退住房,法院准备拍卖。如果业主有异议,可在10日内向法院提出执行异议。无奈之下,孙莹委托北京市盈科(大连)律师事务所的王金海律师代理自己向法院提出执行异议。大连市中级人民法院经审查认定,孙莹购房在先,银行抵押登记在后,符合中止拍卖条件,遂作出判决,不准拍卖孙莹购买的房屋。某银行不服,上诉至辽宁省高级人民法院。辽宁小高级人民法院近日作出终审判决:立即解除对案涉房屋的查封,撤销违规抵押登记,为购房者守住千万家产,也为同类房产纠纷树立司法标杆 。
自己购买的房子被开发商偷偷抵押给银行
2013年8月,市民孙莹与大连某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,以500万元全款购入位于大连高新园区的一套住宅,合同明确约定房屋无抵押、无权属争议。孙莹依约付清全部房款,开发商交付房屋后,孙莹随即装修入住,一家人安稳生活。孙莹说,小区距海边步行只有5分钟路程,每天傍晚都到海边散步,远眺大连跨海大桥,风景如画,美不胜收。
然而,时隔不久,小区业主纷纷议论,大家购买的房子被开发商再次抵押给银行,贷款2个亿,开发商正在积极筹款还贷款,贷款偿还完后大家才能办证。面对开发商信誓旦旦的承诺,孙莹无奈接受,毕竟自己花了500万元购买的房子已经入住,毕竟是法治社会,不可能被扫地出门。
一晃12年过去了,开发商一直未兑现承诺偿还银行贷款,银行一气之下将开发商起诉到大连市中级人民法院,并将小区50余套房屋查封,孙莹的合法住房沦为开发商债务的“牺牲品” 。
“我全款买房、合法入住,房子却成了开发商的抵押物,还要被拍卖?”孙莹等业主难以接受,多次与开发商、银行协商无果后,为维护自身合法权益,毅然向法院提起执行异议之诉,请求确认房屋权属归己,解除查封并撤销违规抵押登记。
两级法院审理定分止争,高院终审守护民生权益
案件一审审理过程中,某银行主张,房屋抵押登记合法有效,因为孙莹在办理产权证之前,房产初始登记在开发商名下,所以银行抵押权具有优先受偿权,有权申请查封拍卖房产抵债。某开发商则对抵押事实供认不讳,但房地产行业下滑,近几年企业年年赔钱,表示无力偿还2亿元贷款,无法解决权属纠纷。
一审法院审理认为,张先生已支付全部购房款,合法占有使用房屋,且对开发商抵押行为毫不知情,符合商品房消费者物权期待权保护条件;开发商隐瞒房屋已出售事实,擅自抵押已售房产,存在明显恶意,抵押行为侵害购房者合法权益 。据此,一审判决支持张先生诉求,判令解除查封、撤销抵押登记。
银行不服一审判决,向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁高院合议庭经细致核查案件事实、梳理证据链条、精准适用法律后认为:
1. 张先生作为普通购房者,以居住为目的购房,已支付全部500万元房款,且实际入住,其物权期待权依法应优先于银行抵押权受保护 ;
2. 开发商“先售再抵”,刻意隐瞒房屋出售事实,违反诚实信用原则,抵押登记行为存在过错,不具备对抗善意购房者的效力 ;
3. 银行在办理抵押登记时,未尽到审慎核查义务,未实地核验房屋实际占有使用情况,自身存在审核疏漏 。
综上,辽宁高院作出终审判决:驳回银行上诉,维持一审原判,立即解除对案涉房屋的查封,撤销案涉房屋的抵押登记;开发商限期协助张先生办理房屋产权登记手续,案件相关诉讼费用由开发商与银行共同承担 。

典型案例警示:购房需警惕风险,法律为诚信护航
本案是辽宁省高院保护商品房消费者合法权益的典型案例,清晰明确了普通购房者居住权优先于不动产抵押权的司法裁判导向,严厉惩戒开发商“一房二押”的失信违法行为。
法官提醒广大购房者:购房时务必核实房屋权属状态,查验是否存在抵押、查封情况,优先选择资金监管账户支付房款,留存完整购房合同、付款凭证、收房记录等证据;若遭遇开发商“一房二卖”“先售再抵”等侵权行为,切勿妥协,应及时通过法律途径维权,法律将坚决守护购房者的合法财产权益 。
同时,本案也警示房地产开发企业:诚信经营是企业立足根本,切勿为短期利益侵害购房者权益;金融机构办理房产抵押时,应严格履行核查义务,规范信贷流程,避免引发不必要的法律纠纷 。
市民全款500万元购入商品房并实际入住,不料房屋突遭法院查封。经查,开发商在售房后恶意隐瞒交易事实,擅自将已售出房产抵押用于贷款,因无力偿债,金融机构申请查封涉案房屋,致使业主面临房财两空的风险。
业主多方协商无果后诉至法院,一审法院支持业主维权诉求。金融机构不服判决提起上诉,经辽宁省高级人民法院审理,近日作出终审判决。法院认定业主属于善意购房消费者,已全款购房并实际占有房屋,物权期待权受法律优先保护,裁定立即解除房屋查封、撤销违规抵押登记,切实维护了普通购房者的合法权益,也为同类房产侵权案件提供了司法参考。
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