（中国时事新闻编辑张添强，通讯员大律）

辽宁省高级人民法院近日作出终审判决：立即解除查封、涤除抵押登记，开发商协助办理产权手续，依法守护购房消费者合法权益

2013年8月，市民孙莹（化名）花费500万元在大连高新产业园区一小区全款购置一套房产，此小区距大连跨海大桥南瑞，依山傍海，风景秀丽，令孙莹没想到的是，她交纳全部购房款后，开发商将商品房交付给孙莹占有、使用不久，开发商却偷偷地又将她购买的房子连同小区其他50余套商品房抵押登记在某银行名下，从该银行贷款2亿元，由于开发商未按时还贷款，银行将开发商起诉到大连市中级人民法院，并将孙莹购买的这套商品房查封。

孙莹和其他业主多次找开发商理论，开发商的工作人员称，公司尽快偿还银行贷款，然后解除抵押，再帮助孙莹等业主办理产权登记。没想到，一拖就是10年多，开发商借款2亿元本金未还，加上利息和延迟履行违约金，现在欠款快3亿元了。

去年春节前，大连市中级人民法院执行法官到小区张贴《公告》，要求业主腾退住房，法院准备拍卖。如果业主有异议，可在10日内向法院提出执行异议。无奈之下，孙莹委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师代理自己向法院提出执行异议。大连市中级人民法院经审查认定，孙莹购房在先，银行抵押登记在后，符合中止拍卖条件，遂作出判决，不准拍卖孙莹购买的房屋。某银行不服，上诉至辽宁省高级人民法院。辽宁小高级人民法院近日作出终审判决：立即解除对案涉房屋的查封，撤销违规抵押登记，为购房者守住千万家产，也为同类房产纠纷树立司法标杆 。

自己购买的房子被开发商偷偷抵押给银行

2013年8月，市民孙莹与大连某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，以500万元全款购入位于大连高新园区的一套住宅，合同明确约定房屋无抵押、无权属争议。孙莹依约付清全部房款，开发商交付房屋后，孙莹随即装修入住，一家人安稳生活。孙莹说，小区距海边步行只有5分钟路程，每天傍晚都到海边散步，远眺大连跨海大桥，风景如画，美不胜收。

然而，时隔不久，小区业主纷纷议论，大家购买的房子被开发商再次抵押给银行，贷款2个亿，开发商正在积极筹款还贷款，贷款偿还完后大家才能办证。面对开发商信誓旦旦的承诺，孙莹无奈接受，毕竟自己花了500万元购买的房子已经入住，毕竟是法治社会，不可能被扫地出门。

一晃12年过去了，开发商一直未兑现承诺偿还银行贷款，银行一气之下将开发商起诉到大连市中级人民法院，并将小区50余套房屋查封，孙莹的合法住房沦为开发商债务的“牺牲品” 。

“我全款买房、合法入住，房子却成了开发商的抵押物，还要被拍卖？”孙莹等业主难以接受，多次与开发商、银行协商无果后，为维护自身合法权益，毅然向法院提起执行异议之诉，请求确认房屋权属归己，解除查封并撤销违规抵押登记。

两级法院审理定分止争，高院终审守护民生权益

案件一审审理过程中，某银行主张，房屋抵押登记合法有效，因为孙莹在办理产权证之前，房产初始登记在开发商名下，所以银行抵押权具有优先受偿权，有权申请查封拍卖房产抵债。某开发商则对抵押事实供认不讳，但房地产行业下滑，近几年企业年年赔钱，表示无力偿还2亿元贷款，无法解决权属纠纷。

一审法院审理认为，张先生已支付全部购房款，合法占有使用房屋，且对开发商抵押行为毫不知情，符合商品房消费者物权期待权保护条件；开发商隐瞒房屋已出售事实，擅自抵押已售房产，存在明显恶意，抵押行为侵害购房者合法权益 。据此，一审判决支持张先生诉求，判令解除查封、撤销抵押登记。

银行不服一审判决，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁高院合议庭经细致核查案件事实、梳理证据链条、精准适用法律后认为：

1. 张先生作为普通购房者，以居住为目的购房，已支付全部500万元房款，且实际入住，其物权期待权依法应优先于银行抵押权受保护 ；

2. 开发商“先售再抵”，刻意隐瞒房屋出售事实，违反诚实信用原则，抵押登记行为存在过错，不具备对抗善意购房者的效力 ；

3. 银行在办理抵押登记时，未尽到审慎核查义务，未实地核验房屋实际占有使用情况，自身存在审核疏漏 。

综上，辽宁高院作出终审判决：驳回银行上诉，维持一审原判，立即解除对案涉房屋的查封，撤销案涉房屋的抵押登记；开发商限期协助张先生办理房屋产权登记手续，案件相关诉讼费用由开发商与银行共同承担 。

典型案例警示：购房需警惕风险，法律为诚信护航

本案是辽宁省高院保护商品房消费者合法权益的典型案例，清晰明确了普通购房者居住权优先于不动产抵押权的司法裁判导向，严厉惩戒开发商“一房二押”的失信违法行为。

法官提醒广大购房者：购房时务必核实房屋权属状态，查验是否存在抵押、查封情况，优先选择资金监管账户支付房款，留存完整购房合同、付款凭证、收房记录等证据；若遭遇开发商“一房二卖”“先售再抵”等侵权行为，切勿妥协，应及时通过法律途径维权，法律将坚决守护购房者的合法财产权益 。

同时，本案也警示房地产开发企业：诚信经营是企业立足根本，切勿为短期利益侵害购房者权益；金融机构办理房产抵押时，应严格履行核查义务，规范信贷流程，避免引发不必要的法律纠纷 。

市民全款500万元购入商品房并实际入住，不料房屋突遭法院查封。经查，开发商在售房后恶意隐瞒交易事实，擅自将已售出房产抵押用于贷款，因无力偿债，金融机构申请查封涉案房屋，致使业主面临房财两空的风险。

业主多方协商无果后诉至法院，一审法院支持业主维权诉求。金融机构不服判决提起上诉，经辽宁省高级人民法院审理，近日作出终审判决。法院认定业主属于善意购房消费者，已全款购房并实际占有房屋，物权期待权受法律优先保护，裁定立即解除房屋查封、撤销违规抵押登记，切实维护了普通购房者的合法权益，也为同类房产侵权案件提供了司法参考。

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