夏季平均19.7℃的清凉气候，让珠江源头之城云南曲靖成为全国各地避暑游客的向往之地。近年来，曲靖市立足独特的气候、生态、区位优势，将老旧房屋改造与旅居产业发展深度融合，探索出一条“小改造撬动大提升”的发展新路径。从城中村的闲置自建房到老旧农房，从专业机构的标准化改造到“修旧如旧”的微改造精提升，再到市场化运作的特色民宿酒店，曲靖多举措激活“沉睡资源”，曾经的“空心村”变身旅居宝地，为乡村振兴和城市更新注入新动能。

马龙区王家庄街道黄坝村（曲靖市文旅局/供图）

专业运营激活城市“沉睡资产”

来自重庆的叶先生，原本只是每年夏天来曲靖避暑的“候鸟”游客。一次偶然的机会，他与栋世达公寓达成合作——叶先生发挥自己的引流优势，公寓负责房源改造与接待服务，共同激活“候鸟式”旅居经济。如今，叶先生不仅是曲靖的避暑常客，更成了当地旅居产业的参与者和受益者。

叶先生的故事，是栋世达公寓探索盘活城市闲置资产的一个缩影。针对城中村及老旧小区大量房屋因设施老旧、配套不足而空置的痛点，云南栋世达有限公司（以下简称“栋世达”）采用规模化租赁模式，将市民手中的闲置房源集中收储，并通过标准化改造全面提升居住品质——不仅配齐家具家电、加装电梯，更升级智能门锁与线上缴费系统。原本无人问津的老旧房屋，由此蝶变为可拎包入住的现代化公寓，不仅让租客有了更好的选择，也让城市存量资产重新焕发价值。

如今，栋世达在麒麟区南片区累计可出租房源已达1329套，且实现了100%的出租率。标准化的管家服务，让来自天南海北的旅居客感受到家的温暖；而对于房东来说，收益同样可观——仅南关六组一位自建房房东，去年暑期房租收入就增加了2万多元。

“栋世达”模式的成功，是麒麟区推进老旧房屋改造与旅居产业融合的生动实践。曲靖市麒麟区文化和旅游局副局长李平介绍，麒麟区坚持以“微改造”撬动“大提升”，通过“政府引导+市场运作”模式，老旧小区改造和城中村提质增效惠及5.54万户居民。在改造中推行“居民参与、企业运作、政府监管”机制，实现决策共谋、建设共管、成果共享。

西门街片区摒弃“大拆大建”，以“微更新”为笔，在保留建筑原真基因的基础上，由政府牵头改造道路、管网等基础设施，同时鼓励社会资本与居民参与房屋修缮。改造完成后，文创店、咖啡馆、手作工坊等相继入驻，一条承载记忆的老街，蝶变为创业街区。

白石江街道长河六组改造老旧房屋31栋已建成运营；文华街道丰登三组完成90户自建房外立面改造提升。通过引入经营主体盘活闲置自建房资源，麒麟区既激活了民间发展动能，也构建起旅居产业的“毛细血管”。

数据显示，以“栋世达”模式为代表的规模化租赁运营，让社区居民通过出租房屋实现增收，户均增收可达3万元，商铺出租率从45%提升至95%。闲置房屋的盘活，不仅增加了居民收入，更带动了周边商业的繁荣。

位于曲靖市马龙区旧县街道白塔社区的张基屯旅居村（人民网 记者 虎遵会/摄）

“空心村”变身乡村旅居样板

车马碧水库之畔，马龙区旧县街道白塔社区张基屯村，白墙黛瓦的民居错落有致，滨水步道蜿蜒曲折，清风小径旁古树参天。谁能想到，几年前这里还是一个普通的小村庄。

近年来，张基屯村立足区位、滨水生态、多民族文化交融优势，积极融入“珠江源头、旅居曲靖”发展格局，通过“修旧如旧、微改造、精提升”的路径，盘活闲置资源，打造出“碧水红驿，氧居白塔”的旅居新名片。

马龙区旧县街道宣传委员王力立介绍，项目启动初期，村党支部牵头，组织党员带头响应、率先示范，深入农户开展政策宣传和思想动员。通过多次召开党员大会、群众意见征求会，广泛听取党员、乡贤、返乡人才及村民代表意见建议，汇聚发展智慧，明确依托滨水特色、彰显古香、民族韵味的旅居发展方向。

在规划编制中，张基屯村始终坚持保护优先、尊重原貌，不搞大拆大建。科学划定居住、文旅服务、滨水景观等功能分区，重点对村庄格局、历史建筑、古树古井等进行保护性利用，确保乡村历史文脉清晰可感，乡土气息浓郁持久。

张基屯村构建起“政府主导、集体协同、企业运营、村民参与”的共建共治共享机制，形成发展合力。政府投入夯基础，整合资金完善村内道路、污水治理、绿化亮化等基础设施；村集体协同盘活资源，通过租赁等方式集中盘活村民闲置农房，统一规划、整体改造；企业运营拓市场，引入专业运营团队负责整体设计、改造提升、市场推广；村民参与享收益，以房屋租金、土地流转，就地务工、自主经营等多种形式参与旅居项目。

“旅居+生态”激活滨水魅力，打造“小S弯”打卡点、滨水步道、观景平台；“旅居+文化”彰显古韵新风，保护性利用古井、古树、古宅、马头墙等历史遗存，打造清风小径、初心书屋；“旅居+产业”延伸价值链条，发展花海观光、竞钓场、供销社等业态。

同样的故事也在马龙区王家庄街道黄坝村上演。黄坝村地处车马碧水库环湖带核心区域，此前因村民外迁，村内43户108间老旧房屋闲置，土地利用效率低，成为典型的“空心村”。

为破解资源闲置与乡村发展的矛盾，王家庄街道立足黄坝村区位与生态优势，以“轻介入、微改造、精提升”为原则，整合各方资源打造集湖居体验、休闲娱乐、田园康养于一体的特色旅居村。目前，黄坝旅居村已建成37套特色旅居院落、1个合院民宿、1条临湖商业街区，配套田园餐厅、乡村书吧、茶社、共享菜地等设施，成为川渝、长三角等地区避暑旅居的热门选择。

迤谷花海（曲靖市文旅局/供图）

 市场运作激活地方经济

近年来，随着旅居经济的蓬勃发展，曲靖市各类经营主体积极参与，形成了多层次、多元化的旅居产品供给体系。

宣威市板桥街道永安村，有一个更为外界所熟知的名字是“迤谷花海”。盘活老屋、流转土地，永安村引入了14家农文旅企业形成产业联合体，发展乡村田园旅居以及种植、加工等产业。

如今，凭借高端田园旅居、花海观光、研学、亲子娱乐等体验活动，永安村打造了四季皆景、动静皆宜的田园旅居生活模式，吸引各地游客前来避暑旅居，回归自然与乡愁。

自2024年9月22日开园以来，迤谷花海已接待游客30万余人，其中旅居客7000余人。

来自浙江绍兴的叶军，在迤谷花海开园后不久，便动了在此长期旅居的念头。由于工作原因，叶军常年往返于浙江、云南两地，几番考量后，他决定把在云南的家安在永安村：“这里气候温润舒适，生活物价也亲民，住起来很舒心。”

远离城市喧嚣的安逸环境、如画的田园风光，让叶军彻底爱上了这片村落。今年暑期，叶军还打算在永安村租个别墅，把一家11口人都接过来避暑度夏。“到了云南的‘菌子季’，正好带着全家人上山拾菌，好好体验一把地道的‘滇式’生活。”

田园的旅居生活让人向往，城市的宜居之地也别具韵味。在曲靖热闹的沿江路潇湘河边，藏着这样一处休憩的港湾——胡同里民宿。正如其名，“大隐隐于市”，这处丙级民宿虽紧邻梦幻大世界游乐场，却独享一份闹中取静的悠然。

游客在迤谷花海游玩（曲靖市文旅局/供图）

最令人心动的是，民宿出门即达潇湘江畔的步道，这里是当地市民散步、慢跑的绝佳去处。2025年暑期，胡同里民宿客流量同比增长60%，两个月收入达7万多元。

乡村的惬意，城市的宜居，都是曲靖发展旅居产业的缩影。曲靖以“微改造”发展旅居好生活，走出了一条老旧房屋改造与旅居产业深度融合的发展新路。数据显示，2025年全市旅居人数达55.25万人，占全省10.02%，排名全省第三，同比增长25.5%；实现旅居花费70.50亿元。全市建成运营旅居村（点）66个，盘活闲置房屋4800余间，带动160余个村（组）发展乡村旅游，直接带动就业1.8万余人。

如今的曲靖，正以更加开放的姿态拥抱旅居经济。随着“珠江源头·旅居曲靖”品牌的持续擦亮，以及改革试点经验的不断复制推广，这座“清凉之城”必将书写更多精彩的故事，让更多人在这里找到“有一种叫云南的生活”的生动答案。（徐 前 雷 霁）