近日，北京市朝阳区崔士友来信反映，2012年1月，北京市马泉营农工商合作社与他签订《企业经济承包合同》，合同约定崔士友承包马泉营村中心路东侧168号的场地，其中建筑面积6228平米，实际经营面积5483平方米，承包期为十年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止。崔士友向马泉营合作社交纳固定“承包金”，同时，为便于他装修及经营，马泉营合作社给予他三个月的免承包期（自2012年1月1日至2012年3月31日止），免承包金期内崔士友无需支付承包金。

该承包合同签订后，马泉营合作社与崔士友签订《补充合同》，约定马泉营合作社将马泉营购物中心旁的二层小楼无偿供他使用管理。履行合同过程中，崔士友按照合同约定缴纳了水电费、停车场使用费等一切费用，但他仅使用了房屋一层，房屋的二层系他投资新建，并安装相关设施设备，进行了室内装修，他投资部分已经与涉案房屋形成附和。

2019年11月4日，马泉营合作社向北京市朝阳区人民法院起诉，要求解除《企业承包经济合同》及《补充合同》，要崔士友腾退房屋及场地。崔士友收到起诉状后，委托律师对本案全面答辩，同时积极与马泉营合作社协商沟通，希望能够最大程度解决双方之间可能存在的误解与矛盾。

但令人不可思议的是，即便本案已经进入到法院诉讼审理程序，理应等待法院的公正判决，马泉营合作社却采取断水、断电、上门催讨等不合法的手段，企图绕过法院判决径直实现腾退的目的，甚至威胁崔士友，如不尽早腾退，其必将采取更严厉的手段制约他。面对如此蛮横的行径，他仍恪守信用，按时缴纳水电费，尽量满足马泉营合作社的无理要求，但马泉营合作社断水断电的行为已经给他的正常经营造成了极大的损失，让本就受新冠疫情影响下难以为继的商业经营活动雪上加霜，面对小租户租金、员工工资、及库存物品等各方面的压力，迫于无奈，他也只能在马泉营合作社断水、断电的氛围下惨淡经营至今。

2020年4月，崔士友对于涉案房屋新建部分的装饰装修损失向法院申请了司法鉴定。2020年8月，北京市朝阳区人民法院启动司法鉴定程序。2020年11月，法院委托北京双圆工程咨询监理有限公司对损失部分进行了鉴定，鉴定机构也已作出了鉴定报告。

为维护当事人的合法权益，崔士友认为：一、本案双方签订的合同，名为企业经济承包合同，实为房屋租赁合同，涉案场地系集体所有，房屋未取得建设工程规划许可证，且违反法律、行政法规的禁止性规定，《企业经济承包合同》及《补充合同》应属无效。二、马泉营合作社的诉讼请求不应得到支持，合同无效后，双方应按照其实际使用的面积结算房屋使用费，马泉营合作社亦应对崔士友因投资新建部分产生的损失进行赔偿。三、马泉营合作社理应赔偿他因断水、断电所造成的一切损失。四、即使涉案合同有效，双方在实际履行中也变更了承包场地面积的约定，应按照崔士友实际使用的面积计算承包费；同时，马泉营合作社无权主张逾期违约金，且其主张的违约金金额明显过高，应予以调整。另马泉营合作社的诉讼请求超过诉讼时效期间，不应得到支持。

目前，崔士友希望各级社会人士及媒体关注有关职能部门能够一揽子解决双方存在的租赁合同纠纷问题。

来源：三湘法制网

作者：肖    云

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