市、县两级政府应当加强住宅小区物业管理工作的组织领导，将其纳入基层治理体系，建立与物业管理工作相适应的保障机制，督促相关部门、机构履行与住宅小区物业管理有关的监管责任，不断提升物业管理水平。

暂不具备专业化物业服务条件的老旧小区，由属地街道办事处(乡镇人民政府)通过社区托管、集中连片统管、社会组织代管、居民自我管理等方式实现基础物业服务全覆盖。

市、县两级相关行政主管部门应当依法履行职责，做好以下工作:

(一) 住房城乡建设部门负责物业管理活动的监管，处理物业管理中的投诉，负责住宅专项维修资金的归集、使用、管理，负责物业服务企业信用等级评价等；

(二) 公安部门负责依法查处住宅小区内影响治安管理的违法行为，依照法定职责开展保安服务、养犬等监管，对住宅小区内除消防救援机构监督检查范围外的其他单位和物业管理人以及居(村)民委员会实施日常消防监督检查；

(三) 城市管理部门负责依法查处住宅小区内擅自占用绿地和损坏公共绿化等违法行为，加强对生活垃圾收集、运输和处理的监管；

(四) 自然资源规划部门负责违法建筑的认定等工作；

(五) 市场监管部门负责住宅小区内特种设备安全监管，依法查处物业服务收费违规等行为；

(六) 消防救援部门依法实施消防安全综合监管，依法查处住宅小区内违反消防法律法规的行为；

(七) 其他部门和机构在各自职责范围内做好住宅小区内有关监管工作。

街道办事处(乡镇人民政府)在住宅小区物业管理工作中履行以下职责:

(一) 组织、指导、协调本辖区物业管理区域的业主大会、业主委员会、物业管理委员会成立、换届；对业主委员会逾期仍不组织换届的，组织业主大会进行换届选举；

(二) 监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会等业主自治组织依法履行职责，监督住宅小区公共收益管理使用等重大事项；

(三) 监督物业服务人履行服务合同，督促业主大会、业主委员会依法解聘履行合同不力的物业服务人；

(四) 其他应当履行的职责。

社区居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)在住宅小区物业管理工作中履行以下职责:

(一) 调解处理业主之间、业主与物业服务人之间、业主委员会与物业服务人之间的矛盾纠纷；

(二) 履行物业服务监督职责，协助街道办事处(乡镇人民政府)履行住宅小区物业管理有关职责，协助指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

(三) 协助街道办事处(乡镇人民政府)落实未实施物业管理住宅小区的管理服务工作；

(四) 其他应当履行的职责。

业主大会在住宅小区物业管理工作中履行以下职责:

(一) 制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

(二) 制定和修改业主大会会议表决规则；

(三) 选举、罢免或者更换业主委员会成员；

(四) 确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；

(五) 确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

(六) 听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；

(七) 使用物业专项维修资金；

(八) 筹集物业专项维修资金；

(九) 改建、重建建筑物及其附属设施；

(十) 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

(十一) 决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；

(十二) 改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

(十三) 决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第八项至第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主委员会在住宅小区物业管理工作中履行以下职责:

(一) 召集业主大会会议，执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；

(二) 定期召开会议研究住宅小区物业管理事项，重要紧急事项可随时召开会议，及时向社区居(村)民委员会报告重大矛盾纠纷、安全隐患、突发事件；

(三) 经业主大会同意后，与物业服务人或委托第三方与物业服务人签订物业服务合同，监督物业服务人履行物业服务合同；

(四) 督促业主遵守业主公约或管理规约；

(五) 管理公共资产和公共收益；

(六) 监督专项维修资金使用情况；

(七) 其他应当履行的职责。

业主委员会成员经业主大会同意，可以领取适当补贴，补贴的来源、支付标准须经业主大会决定。

不具备成立业主大会条件，或者成立确有困难的，街道办事处(乡镇人民政府)根据相关规定负责组建物业管理委员会。

物业管理委员会作为承担业主委员会职责的临时机构，在街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会的指导监督下运行，接受业主监督。

物业管理委员会根据法律法规规定，代为履行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起自行解散。

物业管理委员会定期召开会议研究住宅小区物业管理事项，重要紧急事项可随时召开会议，会议应当邀请街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会和业主列席。物业管理委员会不能依法履行职责的，街道办事处(乡镇人民政府)应当立即指定社区居(村)民委员会代行物业管理委员会职责。

物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处(乡镇人民政府)进行审计、考核并重新组建物业管理委员会。

物业服务人在住宅小区物业管理工作中履行以下职责:

(一) 按照物业服务合同约定，提供质价相符的物业管理服务；每季度在小区显著位置公示公共收益收支情况及其他应当公示的内容；

(二) 开展日常巡查、排查，受理业主投诉，制止任意弃置垃圾、排放污染物、制造噪声、违反规定饲养动物、违章改建搭建、侵占通道、车辆乱停乱放、“飞线充电”等行为，拒不改正的应当报告社区居(村)民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)及相关部门；

(三) 配合社区居(村)民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)和相关部门做好住宅小区日常管理、公共服务等工作；

(四) 对物业服务活动中获取的业主信息予以保密；

(五) 建立和完善物业服务应急预案，定期组织应急演练，做好应急工作；

(六) 其他应当履行的职责。

物业服务收费标准按照省级有关规定，实行政府指导价的按照相关规定执行，实行市场调节价的由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。

物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。物业服务企业不得采取暂停或限制供水、供电、供热以及变相限制业主进出小区、入户、使用电梯、车辆进出车库等方式催交物业服务费。

业主可根据实际情况采用按月、季度、半年、一年等多种形式交纳物业服务费。物业服务企业预收的物业服务费应当专款专用，不得挪用侵占。

住宅小区物业服务费共管账户由物业服务企业、业主委员会(物业管理委员会)、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会共同管理，实现物业服务费专款专用，优先保障员工工资发放与小区基础服务开支。

住宅小区的公共收益应当建立管理制度，收支情况单独列账，应当开设公共收益专项账户，实行专户管理。

设立市、县、乡、村、物业服务企业五级物业矛盾纠纷投诉电话并在官网、小区显著位置公开，积极处理相关物业管理投诉，促进物业矛盾纠纷就地快速有效化解。

建立物业服务企业风险防范和应急物业服务机制。

(一) 街道办事处(乡镇人民政府)应对辖区物业管理区域定期开展风险排查，做好物业管理区域突发失管失控、物业服务企业突然单方撤场等突发情况的风险预警与应急物业服务工作。

(二) 应对突发情况期间，街道办事处(乡镇人民政府)会同县(市、区)住房城乡建设部门协调有关物业服务企业做好临时接管，将应急物业服务的内容、期限、费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。及时组织和指导业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。应急物业服务期限一般不超过三个月。

(三) 应急物业服务期满，业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任。

本办法自印发之日起施行。原《许昌市人民政府办公室转发市住房城乡建设局关于进一步加强物业管理工作意见的通知》(许政办〔2013〕27号)同时废止。